Chronique de jurisprudence en droit des biens

CUP 104

Les deux précédents ouvrages de la Commission Université-Palais consacrés au droit des biens, en 2000 et 2005, contenaient l’examen d’une série de thèmes particuliers, issus du droit privé ou du droit public des biens, tels le time-sharing, l’expropriation pour cause d’utilité publique ou encore les conflits possibles entre l’auteur de l’oeuvre architecturale ou picturale et le propriétaire immobilier de celle-ci.
Le temps d’une traditionnelle chronique de jurisprudence est revenu. En arrêtant la recension des décisions publiées au mois de juin 2008, la moisson est naturellement importante, le droit des biens privé subissant aussi ce phénomène d’inflation que connaissent, en général, les autres branches du droit. Des choix ont dû être faits ; seront ainsi examinés :
- la distinction des biens et la propriété immobilière, par Arianne Salvé ;
- les troubles de voisinage, par Pascale Lecocq ;
- la transcription, par Sophie Boufflette ;
- l’accession immobilière et la mitoyenneté, par Pierre-Paul Renson ;
- les servitudes, par Sophie Boufflette ;
- la superficie et l’emphytéose, par Pascale Lecocq.
On soulignera que, excepté la mitoyenneté, la matière de la copropriété, spécialement d’immeubles ou groupe d’immeubles bâtis, n’a pas été sélectionnée. Ce n’est certes ni faute d’intérêt, ni en raison d’une pénurie jurisprudentielle, mais parce que la copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis est en pleine effervescence, les propositions de lois se multipliant ces derniers temps.

Livre broché - 66,50 €

Spécifications


Éditeur
Anthemis
Auteur
Sophie Boufflette, Pascale Lecocq, Pierre-Paul Renson, Arianne Salvé,
Collection
Commission Université-Palais (CUP)
Langue
français
Catégorie (éditeur)
Droit > Droit civil > Droit des biens
Code publique Onix
06 Professionnel et académique
Date de première publication du titre
2008
Type d'ouvrage
Monographie

Livre broché


Date de publication
01 janvier 2008
ISBN-13
978-2-87455-088-1
Ampleur
Nombre de pages de contenu principal : 384
Code interne
978-2-87455-088-1
Format
16 x 24 cm
Poids
610 grammes
Prix
66,50 €
ONIX XML
Version 2.1, Version 3

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Sommaire


Table des matières

La distinction des biens et la propriété immobilière.
Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . . . 7
Arianne SALVÉ assistante à l'U.Lg., avocate
CHAPITRE 1
Distinction des biens :
Chronique de jurisprudence au XXIe siècle . . . . . . . . . . . . . . 8
SECTION 1
Notion de bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
A. La notion de « bien » en droit belge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
B. Notion de « bien » et droit international – Convention européenne des droits de l'homme . . . . 8
C. Notion de « bien » dans la loi belge sur les pratiques du commerce . . . . . . . . . . 13
SECTION 2
Biens corporels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
A. Biens corporels immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1. Nature et incorporation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2. Destination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
a) Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
b) Destination économique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
c) Attache à perpétuelle demeure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
B. Biens corporels mobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
2. Meubles par anticipation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
SECTION 3
Biens incorporels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
SECTION 4
Distinction domaine privé / domaine public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
A. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
B. Indisponibilité du domaine public : l’inaliénabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
C. Imprescriptibilité du domaine public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
D. Cas particuliers des chemins vicinaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
SECTION 5
Biens sans maître . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
CHAPITRE 2
Propriété immobilière :
Chronique de jurisprudence au XXIe siècle . . . . . . . . . . . . . 42
SECTION 1
Généralités, définition, caractères et étendue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
SECTION 2
Protection de la propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
A. Système de protection de la propriété mis en place par la Cour européenne des droits de l’homme . . . . 43
1. Les normes issues de l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales . .  . . . . 43
2. Conditions auxquelles doivent répondre les ingérences étatiques afin d’être validées par l’article 1er P1 C.E.D.H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3. Jurisprudence récente de la Cour européenne des droits de l’homme en matière de propriété  . . . . . . . 47
B. Propriété, article 1er P1 C.E.D.H. et Cour constitutionnelle belge . . . . . . . . . 54
SECTION 3
Revendication devant les cours et tribunaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
SECTION 4
Preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
SECTION 5
Prescription acquisitive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
A. Conditions communes à ces deux types de prescription acquisitive . . . . . . . . . . . 64
1. Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
2. Qualités de la possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
3. Écoulement d’un certain laps de temps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
B. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
C. Prescription acquisitive et Cour européenne des droits de l’homme . . . . . . . . . . 77
D. Usucapion abrégée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
E. Suspension et interruption de la prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
F. Jonction des possessions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
G. Effets de la prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Troubles de voisinage. Synthèse et actualités . . . . . . . . . 89
Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
SECTION 1
Les fondements de la théorie des troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . 90
A. La particularité des travaux réalisés par des pouvoirs publics . . . . . . . . . . . . . . . . 91
B. Questions de compétence et de procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
SECTION 2
Les acteurs du procès pour troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
A. Des voisins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
B. Des personnes ayant la jouissance d’immeubles voisins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
C. Des personnes tenues ou indemnisées personnellement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
SECTION 3
Le trouble et l’inconvénient : l’origine, la source, la cause… du procès . . . . . 106

A. Le trouble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
B. L’inconvénient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
SECTION 4
L’issue possible du procès pour trouble de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
A. La quantité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
B. La qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
C. Les limites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
Une question en guise de conclusion : le risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

Le point sur la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Sophie BOUFFLETTE assistante à l’U.Lg., avocate
SECTION 1
Champ d’application de l’article 1er de la loi hypothécaire . . . . . . . . . . . . 132
A. Actes soumis à transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
1. Certains actes relatifs à des droits réels immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
2. Certains jugements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
3. Certains baux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
B. Actes non soumis à transcription – Controverse en cas de servitude légale pour cause d’enclave . .. . . 136
C. Formes admises à la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
D. Nota bene : la transcription en droit de l’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
SECTION 2
Effets de la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
A. Opposabilité aux tiers protégés de bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
B. Régime particulier en matière de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
C. Absence d’effet inter partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
D. La transcription ne purge pas l’acte de ses vices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
SECTION 3
Notion de tiers protégés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
SECTION 4
Bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
A. Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
B. Moment d’appréciation de la bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
1. Hypothèse de ventes successives d’un même bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
2. Cas de la faillite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
3. Quand les règles s’entremêlent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
C. Problématique des servitudes apparentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
4
Le point sur l’accession immobilière et la mitoyenneté. . . 153
Pierre-Paul RENSON avocat spécialiste en droit des biens, assistant à l’U.C.L.,
médiateur agréé en matière civile et commerciale
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
CHAPITRE 1
L’accession immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
SECTION 1
L’étendue de la propriété immobilière : principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
SECTION 2
L’accession artificielle immobilière : notion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
SECTION 3
La propriété du dessus et du dessous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
A. Principe de base . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
B. La propriété du dessous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
1. L’article 552 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
2. Les mines, minières et carrières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
a) Remarque liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
b) Les mines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
3. Les racines qui avancent sur l’héritage voisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
4. Les trésors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
C. La propriété du dessus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
1. L’article 552 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
2. La propriété du dessus porte sur un certain volume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
3. Les empiètements, les restrictions à la propriété du dessus et les branches qui avancent sur l’héritage voisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
D. Les présomptions de l’article 553 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
1. Trois présomptions iuris tantum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
2. Le renversement des présomptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
a) Le renversement des deux premières présomptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
b) Le renversement de la troisième présomption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
3. Les conséquences du renversement d’une ou plusieurs présomptions . . . . 170
CHAPITRE 2
La mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
SECTION 1
Champ d’application et bases légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
SECTION 2
Caractères . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
A. Copropriété accessoire – Incidence sur les clauses de réserve de mitoyenneté . . 183
B. Copropriété forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
SECTION 3
Sources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
A. Distinction entre mitoyenneté originaire et mitoyenneté acquise . . . . . . . . . . . . 184
B. La mitoyenneté originaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
1. Construction volontaire ou forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
2. Ratio legis de l’article 663 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
3. Conditions d’application de l’article 663 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
4. L’article 663 du Code civil n’est pas d’ordre public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
5. Absence d’accord prélable du voisin sur la construction – Conséquences 189
C. La mitoyenneté acquise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
1. La vente forcée de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
a) La règle inscrite à l’article 661 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
b) L’acquisition de la mitoyenneté est une véritable vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
c) La détermination de la valeur de la mitoyenneté et le paiement du prix . . . . . . . . . . 194
2. L’acquisition forcée de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
a) Base légale et conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
b) Les quatre arrêts rendus par la Cour de cassation depuis 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . 196
c) La jurisprudence des juridictions de fond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
d) Synthèse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
3. L’usucapion de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
SECTION 4
Preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
A. Les modes de preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
B. Les présomptions légales de mitoyenneté des murs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
1. Ratio legis de l’article 653 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
2. Les présomptions de mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
3. L’article 653 est de stricte interprétation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
4. Quand s’appliquent les présomptions de mitoyenneté et dans quels cas peut-on y faire obstacle ? . . . 218
5. Synthèse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
C. La présomption légale de mitoyenneté des fossés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
SECTION 5
Droits des copropriétaires mitoyens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
A. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
B. Droits de chaque copropriétaire sur sa part . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
C. Droits de chaque copropriétaire sur le mur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
1. Droits ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
2. Droits spéciaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
a) Remarque liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
b) Droit d’appui et d’enfoncement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
c) Droit d’exhaussement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
SECTION 6
Charges de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
A. Charges ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
B. Charges spéciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
1. Dépenses de réparation et de reconstruction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
2. Abandon de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Servitudes du fait de l’homme et servitudes légales.
Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . 243
Sophie BOUFFLETTE assistante à l’U.Lg., avocate
Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
CHAPITRE 1
Servitudes du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
A. Concept de servitude. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
B. Concept de servitude. Droit réel vs droit personnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
SECTION 1
Modes d’établissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
A. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
1. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
2. Servitudes continues et discontinues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
3. Servitudes apparentes et non apparentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
B. Établissement par titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
1. Negotium et instrumentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
2. Titre récognitif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
3. Aveu en action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
C. Établissement par usucapion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
1. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
2. Prescription acquisitive vs prescription extinctive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
D. Établissement par destination du père de famille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
1. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
2. Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
3. Servitude du fait de l’homme inverse d’une servitude légale . . . . . . . . . . . . 260
4. Cas particulier de l’article 694 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
SECTION 2
Droits et devoirs des propriétaires respectifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
A. Propriétaire du fonds dominant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
1. Interprétation du titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
2. Article 702 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
3. Adaptation aux exigences de la vie moderne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
4. Extension de la servitude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
5. Frais d’entretien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
B. Propriétaire du fonds servant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
1. Interprétation du titre – Renvoi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
2. Article 701 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
3. Abus de droit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
4. Coexistence du service foncier et des attributs du droit de propriété attachés au fonds servant . . . 272
SECTION 3
Servitudes et actions judiciaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
A. Mode d’introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
B. Compétence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
C. Qualité et intérêt pour agir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
D. Actions possessoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
1. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
2. Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
3. Interdiction du cumul entre le possessoire et le pétitoire . . . . . . . . . . . . . . . 281
4. Palliatifs : procédure en référé et mesure avant dire droit . . . . . . . . . . . . . . . 282
SECTION 4
Extinction des servitudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
A. Cas particuliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
B. Prescription extinctive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
1. Point de départ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
2. Charge de la preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
3. Extinction partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
C. Suppression judiciaire – Article 710bis du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
1. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
2. Concept d’utilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
3. Distinction entre les articles 710bis et 684 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . 289
4. Suppression partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
SECTION 5
Le chemin d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
CHAPITRE 2
Servitudes légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
SECTION 1
Bornage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
A. Définition et principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
B. Compétence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
C. Frais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
SECTION 2
Clotûre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298
SECTION 3
Écoulement des eaux naturelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
A. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
B. Condition du fonds dominant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
C. Condition du fonds servant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
SECTION 4
Distances de plantation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
A. Distinction entre haute tige et basse tige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
B. L’usage prime la loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
C. Servitude du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
D. Abus de droit et troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
SECTION 5
Jours et vues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
A. Insertion législative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
B. Distinction entre jour et vue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
C. Servitude du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
D. Sanction du non-respect des distances légales et abus de droit . . . . . . . . . . . . . . 310
E. Cas du mur mitoyen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
SECTION 6
L’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
Remarque terminologique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
A. Procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
1. Champ d’application des articles 1345 et 1371bis du Code judiciaire . . . . 312
2. Conciliation préalable obligatoire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
3. Introduction par requête . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
4. Mentions de la requête . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
B. Création de la servitude légale pour cause d’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
1. Historique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
2. Un mot sur la prescription acquisitive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
3. Voie unique : le jugement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
C. État d’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
1. Enclave absolue et enclave relative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
2. Enclave en surface et enclave en sous-sol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
3. Tolérance de passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
4. Autres obstacles à l’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
5. Appréciation souveraine par le juge du fond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
D. Exception d’enclave volontaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
1. Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
2. Caractère personnel de l’exception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
3. Enclave volontaire et tolérance de passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
E. Détermination de l’assiette du passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
F. Indemnité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
G. Extinction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335

Superficie et emphytéose.
Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . 337
Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
SECTION 1
Définitions des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
A. Définitions et difficultés de qualification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
B. Superficie principale et superficie-conséquence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
SECTION 2
Naissance des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
SECTION 3
L’objet des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
A. La superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
B. L’emphytéose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
SECTION 4
La durée des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
SECTION 5
Droits et obligations des superficiaire et emphytéote . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
SECTION 6
Superficie, emphytéose et enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373