La copropriété

CUP 113

Editorial coordination by Pascale Lecocq

Copropriété et couple - Copropriété par appartements : l'essentiel de la réforme. La copropriété est, dans son sens le plus large, une modalité de la propriété découlant de la coexistence sur un même bien, ou un ensemble de biens, de plusieurs droits... Read More


Copropriété et couple - Copropriété par appartements : l'essentiel de la réforme

La copropriété est, dans son sens le plus large, une modalité de la propriété découlant de la coexistence sur un même bien, ou un ensemble de biens, de plusieurs droits de propriété, appartenant à des personnes différentes ; il y a donc division du droit de propriété, le bien restant indivisible. Selon la terminologie du Code civil, la copropriété peut être tant ordinaire que forcée ; le prototype même de la copropriété forcée est celle désignée dans le Code par les termes de « copropriété forcée d'immeubles ou groupes d’immeubles bâtis », visant pour l’essentiel, mais pas exclusivement, la copropriété par appartements.


Cet ouvrage aborde le vaste domaine de la copropriété, sous deux angles très différents.


Dans une première partie, sont examinées des questions spéciales, récurrentes en pratique, surgissant à propos de biens en copropriété, ou prétendus tels, au sein d’un couple, comme la détermination et la preuve de la nature et de l’étendue des droits de chacun ou encore l’analyse de la clause de tontine et de ses effets.


La seconde partie est, elle, consacrée à l’examen des points essentiels de la réforme de la copropriété forcée d’immeubles ou groupes d’immeubles (bâtis), en les connectant, tant que faire se peut, avec les controverses existantes et la jurisprudence récente y relative, non point dans une perspective d’exposé descriptif exhaustif mais dans le but d’éclairer le débat et d’expliquer les dispositions en projet. La réforme est, en effet, toujours en cours à l’heure de la parution du présent ouvrage puisque le Sénat a utilisé, le 28 septembre dernier, son droit d’évocation à l’égard du projet de loi, modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion, lui transmis le 16 juillet 2009.


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Specifications


Publisher
Anthemis
Title Part
Volume 113
Author
Sophie Boufflette, Isabelle Durant, Corinne Mostin, Jean-François Romain, Arianne Salvé,
Editorial coordination by
Pascale Lecocq,
Collection
Commission Université-Palais (CUP)
Language
French
Publisher Category
Law
BISAC Subject Heading
LAW000000 LAW
Onix Audience Codes
06 Professional and scholarly
CLIL (Version 2013-2019)
3259 DROIT > 3272 Droit de la propriété intellectuelle et industrielle
Title First Published
2009

Paperback


Publication Date
2009
ISBN-13
978-2-87455-151-2
Extent
Main content page count : 264
Code
9782874551512
Dimensions
16 x 24 cm
Weight
426 grams
List Price
66.50 €
ONIX XML
Version 2.1, Version 3

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Contents



Sommaire . . . 5


PARTIE 1
Copropriété et couple . . . . 7
Copropriété ordinaire et possession mobilière . . . 9
Sophie BOUFFLETTE
assistante à l'U.Lg., avocate au barreau de Liège
Introduction . . 10
SECTION 1
Rappel des notions . . . 10
A. La copropriété ordinaire . . . 10
B. La possession . . . 15
SECTION 2
Preuve de la (co)propriété . . . 16
A. Généralités . . . 16
B. L'article 2279 du Code civil, règle de preuve . . .17
a) L’article 2279 en général . . . 17
b) Conditions d’application de la présomption . . . 18
c) Renversement de la présomption . . . 18
SECTION 3
Applications pratiques . . . 21
A. Introduction . . . . 21
B. Séparation . . . 21
a) Règles applicables . . . 21
b) Preuve d’un droit de propriété exclusif – Art. 2279 C. civ. . 22
c) Preuve d’un droit de propriété exclusif – Titre versus financement . . . 22
d) Preuve d’un droit de copropriété – Présomption d’indivision ? . . .24
C. Décès . . . . 26
D. Saisies et action en distraction . . . 28
Conclusion . . . 30

2
Actualité du droit de la tontine
et de la clause d’accroissement (contrat aléatoire ;
pacte sur succession future, copropriété volontaire
et conséquences (article 815 du Code civil), abus de droit...) . . 31
Jean-François ROMAIN
chargé de cours à l’U.L.B., avocat aux barreaux de Bruxelles et de Mons
SECTION 1
Considérations préliminaires ; objet et plan de l’étude . . . 32
SECTION 2
Rappel des notions de base et exemples de clauses de tontine
et d’accroissement . . . 34
SECTION 3
Examen de l’arrêt de la Cour de cassation du 2 avril 2009 . . .38
a) Rejet de la qualification d’indivision dans le cadre de la clause
d’accroissement . . . 40
b) Constat de non-application de l’article 815 du Code civil
à la clause d’accroissement . . .. . 42
c) Développement final justifiant aussi l’absence de possibilité
de sortie forcée d’indivision . . . .. 42
d) Conclusion . . . . 43
SECTION 4
Nature, qualification, effets et régime des clauses de tontine
et d’accroissement : synthèse des principes de droit applicables,
à la lumière notamment de la jurisprudence des juridictions de fond
de ces dernières années . . . 46
1. La clause de tontine et d’accroissement est une convention à titre onéreux et aléatoire :
approfondissement de la notion d’aléa et de ses conséquences . . 47
a) Qualification générale : convention aléatoire . . . . 47
b) Conséquences . . . . . 54
2. La clause de tontine ou d’accroissement n’est pas en principe un pacte
sur succession future . . . . 56
a) Qualification : l’absence de pacte sur succession future . . .. 56
b) Conséquences . . . 59
3. La clause de tontine engendre une copropriété volontaire pendente conditione . . . 65
a) Qualification : la copropriété volontaire . . . 65
b) Conséquences : la question de l’application ou de la non-application
de l’article 815, alinéa 1er, du Code civil . . . . 66
4. La clause de tontine engendre pendente conditione des droits susceptibles d’abus,
essentiellement en cas de mésentente entre tontiniers . . . 70
5. Situation des créanciers des tontiniers . . . 75
a) Qualification : indivision . . .75
b) Conséquence : l’application de l’article 1561 du Code judiciaire . . . 76
6. La clause de tontine ou d’accroissement engendre une nouvelle mutation de propriété
au prédécès de l’un des tontiniers mais les biens concernés échappent en principe
à la succession du prémourant . . . 80
a) Qualification : mutation mais absence de succession . . .80
b) Conséquences . . . 81
SECTION 5
Conclusion : brefs conseils pratiques dans la rédaction des clauses
de tontine et d’accroissement et propositions de réforme . . . 82


PARTIE 2
Copropriété forcée d’immeubles
ou groupes d’immeubles (bâtis) :
actualités et réformes . . .85
Introduction . . . 86

1
Une loi nouvelle à appliquer ; une nouveauté essentielle
à présenter, les associations secondaires . . . 89
Pascale LECOCQ
professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
et
Arianne SALVÉ
assistante à l’U.Lg., avocate au barreau de Liège
SECTION 1
Une loi nouvelle à appliquer . . .90
SECTION 2
Une nouveauté : les associations secondaires . . . 101

2
La réforme organique
des associations de copropriétaires.
Premier commentaire des articles 7 à 12
du projet de loi du 16 juillet 2009 . . .. 109
Isabelle DURANT
professeur à l’U.C.L.
SECTION 1
L’assemblée générale . . .111
A. La composition de l’assemblée générale . . .. 111
B. Les réunions de l’assemblée générale . . .  112
C. Les pouvoirs nouvellement confiés à l’assemblée générale . . . 127
SECTION 2
Le syndic . . .129
A. Le mandat du syndic . . . 129
B. Les missions légales du syndic . . . 135
SECTION 3
Le conseil de copropriété . . . 153
A. Le texte en projet . . . 153
B. Du conseil de gérance au conseil de copropriété . . . 153
C. De la nécessité de créer un conseil de copropriété . . . 154

3
Un objectif principal, la transparence ;
une application particulière, la transmission d’un lot . . . . . 157
Pascale LECOCQ
professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
et
Arianne SALVÉ
assistante à l’U.Lg., avocate au barreau de Liège
SECTION 1
La transparence dans le fonctionnement et les documents
de la copropriété . . . .. . .159
SECTION 2
La transparence dans la transmission d’un lot . . .. . . 174
Introduction . . . . . .174
A. L’information du syndic .. . .182
B. La débition des charges en cas de transmission d’un lot . . 184
C. L’information de l’acquéreur . . .. . . 189
D. Appréciation critique .. . .191

4
Quelles perspectives pour le contentieux de la copropriété
dans le cadre des changements législatifs projetés ?.  . .197
Corinne MOSTIN
avocate au barreau de Bruxelles
Introduction . . .198
SECTION 1
Les modifications procédurales . . . 199
A. Interdiction des clauses d’arbitrage . . . 199
B. La qualification de l’association des copropriétaires comme personne
responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386 du Code civil . . . 201
C. Le droit pour l’association des copropriétaires d’agir en vue
de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance
ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes,
ou relatifs à la gestion de celles-ci (art. 577-9, § 1er) . . .. 205
D. Le pouvoir reconnu au syndic d’introduire tout recours à titre
conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge
d’en obtenir ratification par l’assemblée générale et d’en informer
les copropriétaires (art. 577-9, § 1er). . .210
E. Délai de l’action en annulation des décisions de l’assemblée générale. . .213
F. Honoraires et dépenses de procédure (art. 577-9, § 8). . .215
SECTION 2
Les modifications pouvant avoir une incidence sur les recours . . . 219
A. La possibilité de créer des sous-indivisions ainsi que des associations
secondaires (art. 577- 4/1). . . 219
B. La nécessité de joindre aux statuts un rapport motivé d’un expert destiné
à fixer les quotes-parts de copropriété (art. 577-4, § 1er, al. 2) . . . 221
C. L’élection de domicile de l’association des copropriétaires au domicile
du syndic ou au siège social du syndic (art. 577-5, § 1er, al. 1er, 2°/1) . . . 221
D. Les règles relatives à l’organisation et la tenue des assemblées générales
(art. 577-6), à l’adoption des décisions (art. 577-7) et à la rédaction
et la communication des procès-verbaux (art. 557-8) . . . 222
Conclusions . . .224

5
Annexes . . . . 225
– Proposition de loi du 7 juillet 2008 visant à moderniser et assurer
une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés . . . 226
– Projet de loi du 16 juillet 2009 modifiant le Code civil
afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés
et d’accroître la transparence de leur gestion . . . 238