Le patrimoine immobilier familial

Aspects civils et fiscaux

Investir dans l'immobilier : les conséquences civiles et fiscales. En ces temps de crise économique, l'investissement immobilier semble redevenir une valeur-refuge ou, à tout le moins, une priorité pour la plupart des familles désireuses... Read More


Investir dans l'immobilier : les conséquences civiles et fiscales

En ces temps de crise économique, l'investissement immobilier semble redevenir une valeur-refuge ou, à tout le moins, une priorité pour la plupart des familles désireuses de se constituer un patrimoine en vue de le transmettre.


Il a dès lors semblé opportun aux auteurs de cet ouvrage de faire le point sur la matière en analysant :


- l'incertitude sur l'identité de l'acquéreur définitif en cas d'option, de promesse de vente et de vente immobilière, par Paul Alain Foriers ;


- la fiscalité directe et indirecte de la possession de l'immeuble, par Jean-Pierre Nemery de Bellevaux ;


- la fiscalité directe et indirecte des démembrements de la propriété et la problématique des dirigeants d'entreprise, par Thierry Litannie ;


- la transmission d’immeubles par donation, succession ou contrat de mariage, par Isabelle De Stefani et Philippe De Page ;


- la transmission successorale des biens immeubles à l'étranger, par Laurent Barnich.


Cet ouvrage s’adresse à tous ceux – avocats, notaires et autres conseillers – dont le métier consiste à assister les personnes désireuses de se constituer un patrimoine immobilier ou de transmettre ce patrimoine.


Il a dès lors semblé opportun aux auteurs de cet ouvrage de faire le point sur la matière en analysant :


- l'incertitude sur l'identité de l'acquéreur définitif en cas d'option, de promesse de vente et de vente immobilière, par Paul Alain Foriers ;


- la fiscalité directe et indirecte de la possession de l’immeuble, par Jean-Pierre Nemery de Bellevaux ;


- la fiscalité directe et indirecte des démembrements de la propriété et la problématique des dirigeants d'entreprise, par Thierry Litannie ;


- la transmission d’immeubles par donation, succession ou contrat de mariage, par Isabelle De Stefani et Philippe De Page ;


- la transmission successorale des biens immeubles à l'étranger, par Laurent Barnich.


Cet ouvrage s’adresse à tous ceux – avocats, notaires et autres conseillers – dont le métier consiste à assister les personnes désireuses de se constituer un patrimoine immobilier ou de transmettre ce patrimoine.


Paperback - In French 79.00 €

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Specifications


Publisher
Anthemis
Author
Laurent Barnich, Philippe De Page, Isabelle de Stefani, Paul Alain Foriers, Thierry Litannie, Jean-Pierre Nemery de Bellevaux, Giacomo Volante,
Collection
Patrimoines & Fiscalités
Language
French
Publisher Category
Law > Civil law
Publisher Category
Law
BISAC Subject Heading
LAW000000 LAW
Onix Audience Codes
06 Professional and scholarly
CLIL (Version 2013-2019)
3259 DROIT
Title First Published
2009
Type of Work
Monograph

Paperback


Publication Date
2009
ISBN-13
978-2-87455-213-7
Extent
Main content page count : 280
Code
81434
Dimensions
17 x 24 cm
Weight
477 grams
List Price
79.00 €
ONIX XML
Version 2.1, Version 3

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Contents



Sommaire...5
Option, promesse de vente, vente et incertitude sur l'identitéde l'acquéreur...7
Paul Alain Foriers
Section 1. L’incertitude des qualifications ...7
Sous-section 1. Offre, offre non liante, invitation à négocier et appel d’offres ...7
§ 1er. L’offre au sens technique du terme... 7
§ 2. Les offres non liantes ...11
§ 3. Les invitations à entrer en négociation et les appels d’offres ...11
Sous-section 2. Promesses unilatérales de vente ou d’achat – Options croisées
et promesses bilatérales de vente ...12
§ 1er. La promesse unilatérale de vente (option d’achat ou call) et la promesse unilatérale d’achat (option de vente ou put) ...12
§ 2. Options croisées ...13
Sous-section 3. Vente avec arrhes, vente à réméré, cessions, rétrocessions...14
§ 1er. Vente avec arrhes ...14
§ 2. Vente à réméré, cessions, rétrocessions, cessions assorties d’options croisées à terme ...15
§ 3. Cessions – Rétrocessions – Portages ...16
Section 2. L’incertitude de l’opération ...19
Sous-section 1. L’incertitude qui affecte les effets de la convention ...19
§ 1er. Les conventions conditionnelles ...19
§ 2. Facultés de dédit ou de résolution ...21
§ 3. Caducité de la convention et risques ...21
Sous-section 2. L’incertitude quant à l’identité des parties contractantes ...24
§ 1er. Cession du bénéfice d’une offre d’achat ou d’une promesse unilatérale de vente ...24
§ 2. La vente avec réserve d’élection de command ou l’acquisition au nom d’une personne à désigner... 26
§ 3. Vente conclue à l’intermédiaire d’un mandataire ayant excédé ses pouvoirs ...27
§ 4. Vente à l’intervention d’un porte-fort promettant la ratification ...31
§ 5. Vente à une société en formation... 32
L’immobilier dans un cadre familial : la possession de l’immeuble ...35
J.-P. Nemery de Bellevaux
Introduction... 35
Section 1. Personnes physiques ...35
Sous-section 1. Généralités ...35
Sous-section 2. Occupation de l’immeuble ...36
§ 1er. L’immeuble constitue la résidence principale du contribuable ...36
A. Base de taxation... 36
B. Exonération du revenu cadastral remplaçant la déduction pour habitation ...37
§ 2. L’immeuble ne constitue pas la résidence principale du contribuable ...38
A. Immeubles non bâtis ...38
B. Immeubles bâtis... 38
C. Occupation professionnelle ...38
Sous-section 3. Mise en location de l’immeuble... 38
§ 1er. L’immeuble est donné en location à une personne physique à des fins exclusivement privées ...38
§ 2. Le locataire, personne physique, affecte le bien à des fins non privées ...39
§ 3. L’immeuble est donné en location à une personne physique qui l’affecte tant à des fins privées que professionnelles ...42
§ 4. Particularités du bail à ferme ...45
§ 5. Le preneur n’est pas une personne physique ...45
§ 6. L’immeuble est donné en location par un dirigeant de sociétés « à sa société » ...46
§ 7. Hypothèse de la sous-location ...49
§ 8. Incidence de la jouissance légale des revenus des enfants ...52
§ 9. Immeubles situés à l’étranger ...52
A. Immeubles non donnés en location ...53
B. Biens immobiliers donnés en location ...54
C. Déclaration... 55
D. Sort des impôts payés ...56
E. Déduction d’intérêts ? ...56
F. Échange de renseignements entre administrations belge et étrangères ...57
G. Déclaration – Régularisation ...59
§ 10. Qualification du revenu ...60
Section 2. Non-résidents (personnes physiques) ...61
Section 3. Détention de l’immeuble au travers d’une société ...62
Sous-section 1. Mise en location... 62
Sous-section 2. Loyers perçus d’avance... 64
Sous-section 3. Mise à disposition gratuite d’un immeuble par la société ...67
Sous-section 4. Déduction des intérêts notionnels ...70
Section 4. T.V.A. ...71
Sous-section 1. Généralités ...71
Sous-section 2. Location et travaux exécutés par le locataire ...74
§ 1er. Financement par le bailleur et remboursement par le locataire ...75
§ 2. Financement par le locataire et intervention du bailleur ...75
§ 3. Intervention du bailleur après le bail ...76
§ 4. Conséquences pour le locataire à la fin du bail ...76
Sous-section 3. Mise à disposition gratuite d’un immeuble ...77
Sous-section 4. Conséquences d’un changement de qualité juridique pour l’occupant d’un bien immeuble ...77
Acquisitions immobilières : aspects civils et fiscaux et problématique des dirigeants d’entreprise ...79
Thierry Litannie, avec la collaboration de Giacomo Volante
Introduction... 79
Section 1. Aspects civils ...81
Sous-section 1. Le choix du contrat ...81
Sous-section 2. L’usufruit ...82
§ 1er. Définition et caractéristiques de l’usufruit ...82
§ 2. Droits et obligations des parties contractantes ...83
A. Droits et obligations de l’usufruitier ...83
B. Droits et obligations du nu-propriétaire ...87
§ 3. Extinction de l’usufruit... 88
A. Causes d’extinction... 88
B. Sort des travaux opérés par l’usufruitier ...89
Sous-section 3. L’emphytéose ...90
§ 1er. Définition et caractéristiques du droit d’emphytéose ...90
§ 2. Droits et obligations des parties... 91
A. Droit de l’emphytéote de jouir pleinement du
bien ...91
B. Obligation d’entretien de l’emphytéote... 92
C. Obligation de supporter les impositions... 92
D. L’obligation d’acquitter la redevance ...92
E. Obligation de restitution de l’emphytéote ...92
§ 3. Extinction du droit d’emphytéose ...93
A. Causes d’extinction ...93
B. Sort des constructions... 93
Sous-section 4. La superficie ...94
§ 1er. Définition et caractéristiques du droit de superficie ...94
§ 2. Droits et obligations des parties ...94
A. Droit du superficiaire de construire ...94
B. Obligation de conservation et d’entretien du
superficiaire ...95
C. Obligation de restitution du superficiaire ...95
§ 3. Extinction du droit de superficie... 96
Section 2. Impôts directs ...96
Introduction ...96
Sous-section 1. L’usufruit ...96
§ 1er. L’usufruitier et le nu-propriétaire souhaitent acquérir
d’un tiers, qui possède l’immeuble en pleine
propriété, leurs droits respectifs ...97
A. Le nu-propriétaire acquiert son droit à titre privé ...97
B. Le nu-propriétaire acquiert son droit dans le
cadre de son activité professionnelle... 99
C. L’usufruitier acquiert son droit à titre privé ...103
D. L’usufruitier acquiert son droit dans le cadre de
son activité professionnelle ...106
§ 2. L’usufruitier est, avant l’opération, plein propriétaire
de l’immeuble et souhaite en céder la nue-propriété ...108
A. L’usufruitier agit à titre privé ...108
B. L’usufruitier agit dans le cadre de son activité professionnelle... 110
C. Le nu-propriétaire agit à titre privé ...111
D. Le nu-propriétaire agit dans le cadre de son activité professionnelle ...111
E. Effets pervers d’une telle opération ...111
§ 3. Le nu-propriétaire est, avant l’opération, plein propriétaire
de l’immeuble et souhaite en céder l’usufruit... 112
A. Le nu-propriétaire agit à titre privé ...112
B. Le nu-propriétaire agit dans le cadre de son activité professionnelle ...115
Sous-section 2. Le droit de superficie et l’emphytéose ...115
§ 1er. Le tréfoncier a acquis un terrain et accorde un droit
de superficie ou d’emphytéose sur celui-ci... 116
A. Le tréfoncier concède le droit de superficie à titre privé ...116
B. Le tréfoncier acquiert son droit dans le cadre de
son activité professionnelle ...119
C. Le superficiaire acquiert son droit à titre privé ...120
D. Le superficiaire acquiert son droit dans le cadre de son activité professionnelle ...121
§ 2. Le superficiaire et le tréfoncier souhaitent acquérir
d’un tiers, qui possède l’immeuble en pleine propriété,
leurs droits respectifs ...122
Sous-section 3. Les opérations de démembrement de la propriété
immobilière et les incidences de l’avis 126/17 de la Commission
des normes comptables ...123
§ 1er. Position du problème ...123
§ 2. L’avis 126/17 de la Commission des normes comptables...123
§ 3. Mode de détermination du prix d’acquisition ...124
§ 4. Conséquences pratiques de l’avis 126/17 de la
Commission des normes comptables ...125
§ 5. Critiques de l’avis ...126
§ 6. Position de l’administration fiscale... 127
§ 7. Analyse de la jurisprudence récente ...127
Section 3. Droits d’enregistrement ...130
Sous-section 1. L’usufruit ...131
§ 1er. Généralités... 131
§ 2. Conditions générales d’application... 131
A. Convention conclue à titre onéreux ...132
B. Convention translative... 133
C. Cession de propriété ou d’usufruit... 134
D. Convention qui a pour objet un ou plusieurs
biens immeubles... 134
E. Convention qui n’a pas pour objet un apport en société ...135
§ 3. Constitution du droit d’usufruit ...135
A. Taux applicable... 135
B. Base imposable ...135
§ 4. Extinction du droit d’usufruit... 142
A. Échéance du terme de l’usufruit ...142
B. Rupture anticipée ...143
C. Article 159, 3°, du C. enreg.... 143
Sous-section 2. L’emphytéose... 145
§ 1er. Généralités ...145
§ 2. Constitution du droit d’emphytéose... 146
A. Taux applicable ...146
B. Base imposable ...146
C. Requalification... 147
D. Simulation... 147
E. Droit de vente ...148
§ 3. Cession du droit d’emphytéose ...149
§ 4. Extinction du droit d’emphytéose ...149
A. Droit fixe général... 150
B. Extinction anticipée de l’emphytéose ...150
C. Renonciation au droit d’emphytéose ...151
Sous-section 3. La superficie ...151
§ 1er. Généralités ...151
§ 2. Constitution du droit de superficie ...152
A. Taux applicable... 152
B. Base imposable ...152
C. Requalification ...154
D. Simulation ...154
E. Renonciation au droit d’accession ...156
F. Bâtiments existants au jour de la constitution du droit de superficie ...156
G. Acquisition des bâtiments avec ou sans indemnité ...159
H. Obligation de construire ...160
§ 3. Cession du droit de superficie ...161
§ 4. Extinction du droit de superficie... 161
A. Droit fixe général ...161
B. Extinction anticipée de la superficie... 161
C. Renonciation au droit de superficie... 162
D. Droit de vente... 162
Section 4. Questions pratiques relatives aux démembrements de la propriété...163
Sous-section 1. Réflexions générales... 163
§ 1er. Respect des caractéristiques du droit réel choisi ...163
§ 2. Respect des conventions ou des dispositions légales ...164
Sous-section 2. Position de l’administration fiscale quant au choix du contrat ...164
§ 1er. Simulation ...164
§ 2. Application de l’article 344, § 1er, du C.I.R.... 166
Sous-section 3. Points litigieux lors de la conclusion du contrat ...170
§ 1er. Non-respect des dispositions du Code des sociétés
ou des statuts ...170
A. Non-respect des règles légales ou statutaires en matière de conflit d’intérêts ...170
B. Non-respect de l’objet social ...172
§ 2. Surévaluation du prix d’acquisition de l’usufruit ...172
Sous-section 4. Points litigieux au cours d’exécution du contrat... 175
§ 1er. Comment distinguer les grosses réparations et les
réparations d’entretien dans le cadre d’un usufruit ?... 175
§ 2. Les frais exposés par l’usufruitier ou le superficiaire
sont-ils déductibles ? ...177
§ 3. Amortissements des travaux réalisés par l’usufruitierou le superficiaire ...181
Sous-section 5. Taxation éventuelle de l’avantage résultant de la
reconstitution de la pleine propriété... 182
§ 1er. Usufruit... 182
§ 2. Superficie... 186
§ 3. Renonciation anticipée ...188
Section 5. Quelques alternatives aux démembrements de la propriété... 189
Sous-section 1. Attribution de l’immeuble au conjoint... 189
Sous-section 2. Autres modes de financement... 190
§ 1er. Assurance groupe ...190
§ 2. Promesse interne de pension ...192
La transmission successorale (ou à perspective successorale)
du patrimoine immobilier ...193
Isabelle De Stefani et Philippe De Page
Introduction... 193
Section 1. La transmission successorale du logement familial... 194
Sous-section 1. En Région de Bruxelles-Capitale (article 60ter du
Code des droits de succession) ...194
Sous-section 2. En Région wallonne (article 60ter du Code des
droits de succession) ...196
Sous-section 3. En Flandre (article 48, § 2, du Code des droits de
succession) ...198
Section 2. La transmission immobilière entre vifs ...199
Sous-section 1. L’apport en société – Principes... 199
Sous-section 2. Les donations portant sur les actions de la société immobilière... 200
Section 3. La donation immobilière ...204
Sous-section 1. Principes... 204
Sous-section 2. Au plan civil ...204
§ 1er. La donation en pleine propriété... 205
§ 2. Le cas particulier de la donation avec réserve d’usufruit ...209
§ 3. Le cas particulier de la donation portant sur la
jouissance d’un immeuble ...212
Sous-section 3. Au plan fiscal ...217
§ 1er. La donation pure et simple ...217
A. En Région de Bruxelles-Capitale ...218
B. En Région wallonne (article 131ter du Code
des droits d’enregistrement)... 221
§ 2. La donation avec charge monétaire ...222
§ 3. La donation des fonds nécessaires à l’acquisition du
bien immeuble... 223
Section 4. Les transmissions par le contrat de mariage... 226
Sous-section 1. Principes ...226
Sous-section 2. Au plan civil – Les régimes de ou en communauté ...227
§ 1er. L’article 1458, alinéa 2, du Code civil : le préciput
ayant pour objet des biens apportés ...227
§ 2. L’article 1464, alinéa 2, du Code civil : la clause de
partage inégal ayant pour objet des biens apportés... 228
§ 3. L’article 1465 du Code civil : la protection des
enfants d’une précédente union ...229
Sous-section 3. Au plan fiscal ...230
Sous-section 4. Quelques exemples de liquidation sous les aspects
civils et fiscaux ...234
Sous-section 5. Avantages fiscaux divers... 243
§ 1er. Apport au patrimoine commun ...243
§ 2. Attribution du patrimoine commun avec charge... 243
§ 3. Apport sous condition résolutoire ...245
Sous-section 6. La cession de droits indivis suivie de la rétrocession
du prix ...246
§ 1er. Au plan civil ...247
§ 2. Au plan fiscal ...247
Sous-section 7. La vente à prix réduit, avec réserve d’usufruit ou à
charge de rente viagère ...248
§ 1er. Au plan civil ...248
§ 2. Au plan fiscal ...249
Sous-section 8. L’immeuble situé à l’étranger... 251
§ 1er. La donation ou la vente... 251
A. Au plan du droit international privé ...251
B. Au plan fiscal ...251
§ 2. La transmission successorale... 252
A. Au plan du droit international privé ...252
B. Au plan fiscal ...252
La transmission successorale des biens immeubles à l’étranger ...257
Laurent Barnich
Introduction ...257
Section 1. Le bien immobilier est-il compris dans la succession ?... 257
Section 2. Quelle est la loi applicable à la succession immobilière ? ...259
Section 3. Comment distinguer les immeubles et les biens mobiliers ? ...260
Section 4. Comment éviter le morcellement de la succession ? ...261
§ 1er. Le renvoi... 261
§ 2. Le choix du droit applicable... 264
§ 3. L’immeuble à l’étranger appartient à la société du défunt ...265
Section 5. Quelles sont les questions régies par la loi successorale ? ...266
Section 6. L’immeuble à l’étranger et le fisc ...268