La copropriété

Sommaire

Sommaire . . . 5

PARTIE 1
Copropriété et couple . . . . 7
Copropriété ordinaire et possession mobilière . . . 9
Sophie BOUFFLETTE
assistante à l'U.Lg., avocate au barreau de Liège
Introduction . . 10
SECTION 1
Rappel des notions . . . 10
A. La copropriété ordinaire . . . 10
B. La possession . . . 15
SECTION 2
Preuve de la (co)propriété . . . 16
A. Généralités . . . 16
B. L'article 2279 du Code civil, règle de preuve . . .17
a) L’article 2279 en général . . . 17
b) Conditions d’application de la présomption . . . 18
c) Renversement de la présomption . . . 18
SECTION 3
Applications pratiques . . . 21
A. Introduction . . . . 21
B. Séparation . . . 21
a) Règles applicables . . . 21
b) Preuve d’un droit de propriété exclusif – Art. 2279 C. civ. . 22
c) Preuve d’un droit de propriété exclusif – Titre versus financement . . . 22
d) Preuve d’un droit de copropriété – Présomption d’indivision ? . . .24
C. Décès . . . . 26
D. Saisies et action en distraction . . . 28
Conclusion . . . 30

2
Actualité du droit de la tontine
et de la clause d’accroissement (contrat aléatoire ;
pacte sur succession future, copropriété volontaire
et conséquences (article 815 du Code civil), abus de droit...) . . 31
Jean-François ROMAIN
chargé de cours à l’U.L.B., avocat aux barreaux de Bruxelles et de Mons
SECTION 1
Considérations préliminaires ; objet et plan de l’étude . . . 32
SECTION 2
Rappel des notions de base et exemples de clauses de tontine
et d’accroissement . . . 34
SECTION 3
Examen de l’arrêt de la Cour de cassation du 2 avril 2009 . . .38
a) Rejet de la qualification d’indivision dans le cadre de la clause
d’accroissement . . . 40
b) Constat de non-application de l’article 815 du Code civil
à la clause d’accroissement . . .. . 42
c) Développement final justifiant aussi l’absence de possibilité
de sortie forcée d’indivision . . . .. 42
d) Conclusion . . . . 43
SECTION 4
Nature, qualification, effets et régime des clauses de tontine
et d’accroissement : synthèse des principes de droit applicables,
à la lumière notamment de la jurisprudence des juridictions de fond
de ces dernières années . . . 46
1. La clause de tontine et d’accroissement est une convention à titre onéreux et aléatoire :
approfondissement de la notion d’aléa et de ses conséquences . . 47
a) Qualification générale : convention aléatoire . . . . 47
b) Conséquences . . . . . 54
2. La clause de tontine ou d’accroissement n’est pas en principe un pacte
sur succession future . . . . 56
a) Qualification : l’absence de pacte sur succession future . . .. 56
b) Conséquences . . . 59
3. La clause de tontine engendre une copropriété volontaire pendente conditione . . . 65
a) Qualification : la copropriété volontaire . . . 65
b) Conséquences : la question de l’application ou de la non-application
de l’article 815, alinéa 1er, du Code civil . . . . 66
4. La clause de tontine engendre pendente conditione des droits susceptibles d’abus,
essentiellement en cas de mésentente entre tontiniers . . . 70
5. Situation des créanciers des tontiniers . . . 75
a) Qualification : indivision . . .75
b) Conséquence : l’application de l’article 1561 du Code judiciaire . . . 76
6. La clause de tontine ou d’accroissement engendre une nouvelle mutation de propriété
au prédécès de l’un des tontiniers mais les biens concernés échappent en principe
à la succession du prémourant . . . 80
a) Qualification : mutation mais absence de succession . . .80
b) Conséquences . . . 81
SECTION 5
Conclusion : brefs conseils pratiques dans la rédaction des clauses
de tontine et d’accroissement et propositions de réforme . . . 82

PARTIE 2
Copropriété forcée d’immeubles
ou groupes d’immeubles (bâtis) :
actualités et réformes . . .85
Introduction . . . 86

1
Une loi nouvelle à appliquer ; une nouveauté essentielle
à présenter, les associations secondaires . . . 89
Pascale LECOCQ
professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
et
Arianne SALVÉ
assistante à l’U.Lg., avocate au barreau de Liège
SECTION 1
Une loi nouvelle à appliquer . . .90
SECTION 2
Une nouveauté : les associations secondaires . . . 101

2
La réforme organique
des associations de copropriétaires.
Premier commentaire des articles 7 à 12
du projet de loi du 16 juillet 2009 . . .. 109
Isabelle DURANT
professeur à l’U.C.L.
SECTION 1
L’assemblée générale . . .111
A. La composition de l’assemblée générale . . .. 111
B. Les réunions de l’assemblée générale . . .  112
C. Les pouvoirs nouvellement confiés à l’assemblée générale . . . 127
SECTION 2
Le syndic . . .129
A. Le mandat du syndic . . . 129
B. Les missions légales du syndic . . . 135
SECTION 3
Le conseil de copropriété . . . 153
A. Le texte en projet . . . 153
B. Du conseil de gérance au conseil de copropriété . . . 153
C. De la nécessité de créer un conseil de copropriété . . . 154

3
Un objectif principal, la transparence ;
une application particulière, la transmission d’un lot . . . . . 157
Pascale LECOCQ
professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
et
Arianne SALVÉ
assistante à l’U.Lg., avocate au barreau de Liège
SECTION 1
La transparence dans le fonctionnement et les documents
de la copropriété . . . .. . .159
SECTION 2
La transparence dans la transmission d’un lot . . .. . . 174
Introduction . . . . . .174
A. L’information du syndic .. . .182
B. La débition des charges en cas de transmission d’un lot . . 184
C. L’information de l’acquéreur . . .. . . 189
D. Appréciation critique .. . .191

4
Quelles perspectives pour le contentieux de la copropriété
dans le cadre des changements législatifs projetés ?.  . .197
Corinne MOSTIN
avocate au barreau de Bruxelles
Introduction . . .198
SECTION 1
Les modifications procédurales . . . 199
A. Interdiction des clauses d’arbitrage . . . 199
B. La qualification de l’association des copropriétaires comme personne
responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386 du Code civil . . . 201
C. Le droit pour l’association des copropriétaires d’agir en vue
de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance
ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes,
ou relatifs à la gestion de celles-ci (art. 577-9, § 1er) . . .. 205
D. Le pouvoir reconnu au syndic d’introduire tout recours à titre
conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge
d’en obtenir ratification par l’assemblée générale et d’en informer
les copropriétaires (art. 577-9, § 1er). . .210
E. Délai de l’action en annulation des décisions de l’assemblée générale. . .213
F. Honoraires et dépenses de procédure (art. 577-9, § 8). . .215
SECTION 2
Les modifications pouvant avoir une incidence sur les recours . . . 219
A. La possibilité de créer des sous-indivisions ainsi que des associations
secondaires (art. 577- 4/1). . . 219
B. La nécessité de joindre aux statuts un rapport motivé d’un expert destiné
à fixer les quotes-parts de copropriété (art. 577-4, § 1er, al. 2) . . . 221
C. L’élection de domicile de l’association des copropriétaires au domicile
du syndic ou au siège social du syndic (art. 577-5, § 1er, al. 1er, 2°/1) . . . 221
D. Les règles relatives à l’organisation et la tenue des assemblées générales
(art. 577-6), à l’adoption des décisions (art. 577-7) et à la rédaction
et la communication des procès-verbaux (art. 557-8) . . . 222
Conclusions . . .224

5
Annexes . . . . 225
– Proposition de loi du 7 juillet 2008 visant à moderniser et assurer
une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés . . . 226
– Projet de loi du 16 juillet 2009 modifiant le Code civil
afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés
et d’accroître la transparence de leur gestion . . . 238