L'optimalisation fiscale et financière du patrimoine immobilier

Sommaire

Table des matières
Partie I
Les démembrements de la propriété immobilière : aspects civils et fiscaux 9
Thierry Litannie et Sébastien Watelet
Introduction 9
Titre I. Aspects civils 11
Chapitre 1. Le droit de propriété et l'accession 11
Section 1. Définition et attributs du droit de propriété 11
Section 2. L'accession 11
Chapitre 2. L’usufruit 13
Section 1. Définition et caractéristiques de l’usufruit 13
Section 2. Constitution et objet 14
Section 3. Droits et obligations des parties contractantes 15
Section 4. L’extinction de l’usufruit 23
Chapitre 3. L’emphytéose 26
Section 1. Définition et caractéristiques du droit d’emphytéose 26
Section 2. Droits et obligations de l’emphytéote 27
Section 3. Droits et obligations du tréfoncier 29
Section 4. L’extinction du droit d’emphytéose 30
Chapitre 4. La superficie 31
Section 1. Définition et caractéristiques du droit de superficie 31
Section 2. Constitution et objet 31
Section 3. Droits et obligations du superficiaire 32
Section 4. Droits et obligations du tréfoncier 34
Section 5. Extinction du droit de superficie 35
Titre II. Impôts directs 36
Introduction 36
Chapitre 1. L’usufruit 36
Section 1. L’usufruitier et le nu-propriétaire souhaitent acquérir d’un
tiers, qui possède l’immeuble en pleine propriété, leurs droits respectifs 37
Section 2. L’usufruitier est, avant l’opération, plein propriétaire de l’immeuble et souhaite en céder la nue-propriété 51
Section 3. Le nu-propriétaire est, avant l’opération, plein propriétaire de l’immeuble et souhaite en céder l’usufruit 54
Chapitre 2. Le droit de superficie et l’emphytéose 57
Section 1. Le tréfoncier acquiert un terrain et souhaite accorder un droit
de superficie ou d’emphytéose sur celui-ci 58
Section 2. Le superficiaire et le tréfoncier souhaitent acquérir d’un tiers, qui possède l’immeuble en pleine propriété, leurs droits respectifs 64
Titre III. Droits d’enregistrement 65
Chapitre 1. Généralités 65
Chapitre 2. L’usufruit 66
Section 1. La constitution du droit d’usufruit 66
Section 2. La cession du droit d’usufruit 68
Section 3. L’extinction du droit d’usufruit 68
Chapitre 3. L’emphytéose 69
Section 1. La constitution du droit d’emphytéose 69
Section 2. La cession du droit d’emphytéose 70
Section 3. Requalification du droit d’emphytéose 71
Section 4. L’extinction du droit d’emphytéose 73
Chapitre 4. La superficie 76
Section 1. La constitution du droit de superficie 76
Section 2. Sort des constructions existantes 76
Section 3. La cession du droit de superficie 77
Section 4. Extinction du droit de superficie 77
Titre IV. Questions pratiques relatives aux démembrements de la propriété 80
Chapitre 1. Le choix du contrat 80
Section 1. Le respect des caractéristiques du droit réel choisi 80
Section 2. Le respect des conventions ou des dispositions légales 81
Chapitre 2. Attitudes de l’administration fiscale face au choix du contrat 81
Section 1. La simulation 81
Section 2. L’application de l’article 344, § 1er, du C.I.R. 85
Chapitre 3. Points litigieux à la conclusion du contrat 91
Section 1. Non-respect des dispositions du Code des sociétés ou des statuts 91
Section 2. La surévaluation du prix d’acquisition de l’usufruit 94
Chapitre 4. Points litigieux au cours de l’exécution du contrat 97
Section 1. Comment distinguer les grosses réparations et les réparations d’entretien dans le cadre d’un usufruit ? 97
Section 2. Les frais exposés par l’usufruitier ou le superficiaire sont-ils déductibles ? 99
Section 3. Quelle est la durée de l’amortissement des travaux réalisés par l’usufruitier ou le superficiaire ? 104
Chapitre 5. Taxation éventuelle de l’avantage résultant de la reconstitution de la pleine propriété 105
Section 1. Dans le cas de l’usufruit 105
Section 2. Dans le cas du droit de superficie 109
Section 3. Renonciation anticipée 112
Titre V. Quelques alternatives aux démembrements de la propriété 114
Chapitre 1. Attribution de l’immeuble au conjoint 114
Chapitre 2. Autres modes de financement 114
Section 1. L’assurance groupe 115
Section 2. La promesse interne de pension 116
Conclusions 119

Partie II
Successions et donations 123
Jean-Pierre Nemery de Bellevaux
Introduction 123
Titre I. Transmission immobilière pour cause de mort 125
Chapitre 1. Droits successoraux du conjoint survivant 125
Chapitre 2. Droits successoraux des cohabitants légaux 126
Chapitre 3. Transmission successorale du logement familial 128
Section 1. Région de Bruxelles-Capitale 128
Section 2. Région wallonne 130
Section 3. Région flamande 131
Titre II. Contrat de mariage 133
Chapitre 1. La notion d’avantage matrimonial 133
Chapitre 2. Importance de l’article 5 du Code des droits de succession 136
Chapitre 3. Clause « de la mortuaire » versus article 5 138
Chapitre 4. Clause d’attribution de communauté à titre onéreux 141
Section 1. Décès du conjoint prémourant 142
Section 2. Décès du conjoint survivant 142
Chapitre 5. Clause d’attribution alternative 142
Titre III. Tontine et accroissement 145
Chapitre 1. Tontine – Notions 145
Chapitre 2. La clause d’accroissement 146
Titre IV. Donation immobilière 148
Chapitre 1. Règles classiques 148
Chapitre 2. Immeuble d’habitation 149
Section 1. Région de Bruxelles-Capitale 149
Section 2. Région wallonne 150
Section 3. Région flamande 151
Chapitre 3. Donation – Décès du donataire – Conséquences 151
Titre V. Vente aux héritiers et acquisition par les héritiers 154
Chapitre 1. À prix réduit ? 154
Chapitre 2. Cas d’arrangement de famille 155
Section 1. Donation préalable d’espèces 155
Section 2. Hypothèse de variations de quotités 157
Chapitre 3. Acquisition au nom des enfants 159
Titre VI. Société de patrimoine 161
Chapitre 1. Freins à la constitution d’une société de patrimoine au plan des droits d’enregistrement 161
Section 1. Immeubles affectés ou destinés à l’habitation (art. 115bis nouveau du Code des droits d’enregistrement) 162
Section 2. Immeubles à usage mixte 163
Section 3. Sociétés visées 164
Section 4. Apports restant soumis au droit d’apport (application de l’art. 115bis) 164
Section 5. Apport rémunéré autrement qu’en droits sociaux 164
Chapitre 2. Différentes hypothèses de transfert de propriété d’un immeuble par une personne physique à une société 164
Section 1. Donation de la nue-propriété d’un immeuble, puis apport à une société 164
Section 2. Cession de la nue-propriété, puis apport en société concomitant de l’usufruit par l’ascendant, et de la nuepropriété par le descendant 165
Section 3. Acquisition d’un bien immobilier par une personne physique pour l’usufruit et une société existante pour la nue-propriété 166
Section 4. Acquisition d’un bien immobilier par une société existante pour l’usufruit et par son dirigeant personne physique pour la nue-propriété 166
Chapitre 3. Transmission des titres 167
Chapitre 4. Donation des titres 169
Section 1. Quelques observations générales 169
Section 2. Actes à l’étranger ? 170
Section 3. Le don manuel 172
Section 4. Donation sous réserve d’usufruit 174
Section 5. Fin des titres au porteur 176
Section 6. Titres nominatifs 177
Section 7. Titres dématérialisés 179
Section 8. Impacts fiscaux particuliers des donations eu égard aux législations régionales 180
Section 9. Disposition régionale anti-abus 185
Titre VII. Incidence d’un immeuble situé à l’étranger pour une succession ouverte en Belgique 187
Chapitre 1. Principe 187
Chapitre 2. Conséquences 187

Partie III
Introduction 191
Titre I. Assujettissement à la T.V.A. des constitutions, cessions et rétrocessions de droit d’usufruit, de superficie et d’emphytéose 193
Chapitre 1. Notion de livraison de biens 193
Chapitre 2. Constitution, cession ou rétrocession d’un droit d’usufruit, de superficie ou d’emphytéose : opération assujettie à la T.V.A. ? 195
Section 1. Livraisons d’immeubles soumises à la T.V.A. : rappel des principes 196
Section 2. Constitution, cession ou rétrocession d’un droit d’usufruit, de superficie ou d’emphytéose : questions spécifiques 230
Titre II. Location immobilière et T.V.A. : examen de la notion. Autres mises à disposition d’un bien immeuble 250
Chapitre 1. Concepts et principes fondamentaux régissant la location d’immeubles 251
Section 1. Textes légaux 251
Section 2. Principes jurisprudentiels 253
Section 3. Une application intéressante des principes jurisprudentiels de la C.J.U.E. : l’arrêt prononcé le 15 juin 2011 par la Cour d’appel de Bruxelles dans l’affaire Temco 260
Section 4. Notion de « biens immeubles » 262
Chapitre 2. Prestations accessoires à la location immobilière 264
Section 1. Principes applicables 264
Section 2. Application de ces principes à la location immobilière 265
Section 3. Morceaux choisis de jurisprudence 266
Chapitre 3. Locations taxées : exceptions légales à l’exonération de la location immobilière 269
Section 1. Mise à disposition d’emplacements pour véhicules 270
Section 2. Mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens 272
Section 3. Fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants 276
Section 4. Mise à disposition de biens immeubles dans le cadre des ports, des voies navigables et des aéroports 278
Section 5. Leasing immobilier 280
Section 6. Mise à disposition d’emplacements pour le camping et location de coffres-forts (pour mémoire) 284
Chapitre 4. Contrats complexes et location immobilière 285
Introduction 285
Section 1. Centres de services ou centres d’affaires 286
Section 2. Octroi du droit d’exercer une activité professionnelle 289
Section 3. Centres commerciaux 292
Section 4. Octroi du droit d’accéder à certaines installations culturelles, sportives ou de divertissement 294
Chapitre 5. L’unité T.V.A. et la location immobilière entre assujettis faisant partie d’un même groupe 297
Section 1. Le régime de l’unité T.V.A. en bref 298
Section 2. L’unité T.V.A. comme moyen d’optimalisation 300
Chapitre 6. Utilisation d’un bien immeuble pour les besoins privés de l’assujetti ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à l’activité économique de l’assujetti 303
Section 1. Doctrine « Seeling » – Rétroactes 303
Section 2. La directive no 2009/162 du 22 décembre 2009 306
Section 3. La transposition de la directive 2009/162/UE dans la loi belge 307
Section 4. Conciergeries 313
Chapitre 7. Travaux exécutés par le locataire dans l’immeuble loué 314
Chapitre 8. Constitution et cession d’un bail dans le cadre d’une
cession d’entreprise 320
Section 1. Les immeubles ou les baux, selon le cas, doivent-ils faire
partie de la cession d’universalité de biens ou de la branche
d’activité ? 321
Section 2. Question de la révision de la T.V.A. ayant grevé les travaux de construction ou d’aménagement 323

Partie IV
Éléments fiscaux et patrimoniaux de la détention d’un immeuble en France par un résident belge 329 Alain Lacourt
Introduction 329
Titre I. Détention en personne physique 331
Chapitre 1. Fiscalité de l’acquisition 331
Section 1. Régime de la T.V.A. immobilière 332
Section 2. Régime des droits de mutation à titre onéreux 341
Chapitre 2. Fiscalité de la détention 343
Section 1. Imposition en France de l’immeuble 344
Section 2. Imposition en Belgique d’un immeuble situé en France 364
Chapitre 3. Fiscalité des revenus locatifs perçus en France par un résident belge 369
Section 1. Régime des revenus fonciers 370
Section 2. Régime d’imposition des revenus de la location meublée 374
Chapitre 4. Fiscalité des plus-values immobilières réalisées en France par une personne physique domiciliée en Belgique 397
Section 1. Personnes concernées 401
Section 2. Immeubles concernés 402
Section 3. Opérations imposables 404
Section 4. Détermination de la plus-value imposable 404
Section 5. Taux du prélèvement 407
Section 6. Recouvrement de l’impôt 408
Chapitre 5. Transmission d’un immeuble situé en France et détenu par un résident belge 411
Section 1. Transmission pour cause de décès 411
Section 2. Transmission d’un immeuble entre vifs 427
Titre II. Détention en société 435
Chapitre 1. Choix du statut de la société 435
Section 1. Motivations liées à la constitution d’une société 435
Section 2. Sociétés passibles de l’impôt des personnes physiques 437
Section 3. Sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés 441
Chapitre 2. Fiscalité de l’acquisition d’un immeuble par une société 450
Section 1. Acquisition directe 450
Section 2. Apports d’immeubles bâtis 452
Section 3. Cession d’actions et de parts sociales d’une société détenant un immeuble en France 454
Chapitre 3. Fiscalité de la détention d’un immeuble par une société 460
Section 1. Taxe de 3 % 460
Section 2. Taxes locales et directes 466
Section 3. Impôt de solidarité sur la fortune 467
Chapitre 4. Fiscalité des revenus locatifs perçus en France par une société 472
Section 1. Imposition en France 472
Section 2. Imposition en Belgique 479
Chapitre 5. Fiscalité de la cession d’un immeuble sis en France détenu par une société 481
Section 1. Fiscalité de l’aliénation de l’immeuble 482
Section 2. Fiscalité de la cession de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière 488
Chapitre 6. Autres considérations fiscales belges de la détention directe ou indirecte d’un immeuble sis en France par une société ayant son siège social en Belgique 491
Section 1. Impact en Belgique sur la déductibilité des intérêts notionnels 491
Section 2. Précompte mobilier sur le boni de liquidation 493
Chapitre 7. Transmission des parts sociales d’une société détenant des immeubles en France 493
Section 1. Transmission pour cause de décès 494
Section 2. Transmission entre vifs 497
Possession d’un immeuble à l’étranger par un résident belge ou d’un immeuble belge par un résident étranger : conséquences pour la succession et la donation 505 Emmanuel de Wilde d’Estmael
Titre I. Droits de succession ou de mutation par décès dus en Belgique 507
Chapitre 1. Les droits de succession 507
Chapitre 2. Les droits de mutation par décès 509
Section 1. Base taxable 509
Section 2. Déclaration de mutation par décès 511
Section 3. Taux applicables 512
Section 4. Autres spécificités 512
Chapitre 3. Droits de succession belges applicables aux cohabitants « légaux » : incohérences lorsque des éléments d’extranéité s’en mêlent 513
Section 1. En Région wallonne 513
Section 2. En Région flamande 514
Section 3. En Région de Bruxelles-Capitale 514
Chapitre 4. Règles spécifiques en matière de droits de succession avec un élément d’extranéité 515
Section 1. Délai de dépôt de la déclaration — Décès à l’étranger 515
Section 2. Cas des immeubles situés à l’étranger : valorisation 515
Section 3. Garantie s’il y a des ayants droit habitant hors de l’E.E.E. 515
Section 4. Cas des immeubles situés à l’étranger : imputation des droits payés à l’étranger en vertu de l’article 17 du Code des droits de succession 519
Section 5. Comment calculer l’imputation en Belgique ? 520
Titre II. Droits de succession dus à l’étranger 521
Chapitre 1. Nationalité du défunt ou des héritiers 522
Chapitre 2. Lieu du décès 522
Chapitre 3. Résidence du défunt 522
Chapitre 4. Lieu de résidence des héritiers 523
Chapitre 5. Localisation du bien dévolu 524
Chapitre 6. Cas des cohabitants ayant souscrit une déclaration de cohabitation légale en Belgique 524
Titre III. La convention franco-belge du 20 janvier 1959 527
Chapitre 1. Principes de taxation 527
Chapitre 2. Exceptions 528
Chapitre 3. Double taxation et évitement 529
Chapitre 4. Communication des renseignements entre les États 531
Chapitre 5. Récupération des impôts dus 531
Chapitre 6. Arrangement du 10 juillet 2002 532
Titre IV. Droit civil des successions 533
Chapitre 1. Compétences internationales de la Belgique en matière de successions 534
Chapitre 2. Droit applicable à la succession 534
Chapitre 3. Choix du droit applicable à la succession 536
Chapitre 4. Modalités du partage 537
Titre V. Les droits de donation 538
Chapitre 1. Donations immobilières 538
Chapitre 2. Donations mobilières 538
Chapitre 3. Conséquences d’une donation immobilière faite à l’étranger 539
Chapitre 4. Droits de donation dus à l’étranger 540
Section 1. Nationalité des parties 540
Section 2. Résidence des donataires 540
Section 3. Localisation du bien donné 541
Chapitre 5. Cas spécifique : taxation en droits de donation en France 541
Section 1. Donation faite par un donateur à un donataire, tous deux résidents français 541
Section 2. Donation faite par un donateur résident français à un donataire non-résident français 542
Section 3. Donation faite par un donateur résidant hors de France à un donataire résidant ou non en France 542
Section 4. Retour du donataire en France après la donation 542
Section 5. Le donateur revient en France et décède en étant résident français 543
Titre VI. Droit civil des donations 545
Annexe 547

Partie V
La rentabilité de l’immobilier direct et indirect 551 Michel Pleeck
Titre I. L’immobilier, une classe d’actif à part entière 551
Chapitre 1. L’immobilier direct et indirect 551
Chapitre 2. Les facteurs de détermination de la rentabilité d’un actif immobilier 554
Titre II. La rentabilité de l’immobilier direct 557
Chapitre 1. Les avantages et inconvénients de l’immobilier direct 557
Chapitre 2. Le prix d’acquisition 558
Section 1. Les critères d’investissement 559
Section 2. L’évaluation du bien immobilier 566
Chapitre 3. Le mode d’acquisition, de financement et de cession 574
Chapitre 4. Le mode de gestion 576
Section 1. La gestion commerciale 576
Section 2. La gestion administrative 576
Section 3. La gestion financière 577
Section 4. La gestion technique 577
Titre III. La rentabilité de l’immobilier indirect 578
Chapitre 1. Les avantages et inconvénients de l’immobilier indirect 578
Chapitre 2. Le certificat immobilier 581
Chapitre 3. La sicaf immobilière 586
Section 1. Historique 586
Section 2. Politique d’investissement 587
Section 3. Limite du taux d’endettement 593
Section 4. Distribution bénéficiaire 594
Section 5. Aspects fiscaux 595
Section 6. Autres aspects de la législation sicafi 604
Section 7. Comment apprécier une sicafi ? 604
Bibliographie 609