Chronique de jurisprudence en droit des biens

Sommaire

Table des matières

La distinction des biens et la propriété immobilière.
Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . . . 7
Arianne SALVÉ assistante à l'U.Lg., avocate
CHAPITRE 1
Distinction des biens :
Chronique de jurisprudence au XXIe siècle . . . . . . . . . . . . . . 8
SECTION 1
Notion de bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
A. La notion de « bien » en droit belge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
B. Notion de « bien » et droit international – Convention européenne des droits de l'homme . . . . 8
C. Notion de « bien » dans la loi belge sur les pratiques du commerce . . . . . . . . . . 13
SECTION 2
Biens corporels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
A. Biens corporels immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1. Nature et incorporation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2. Destination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
a) Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
b) Destination économique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
c) Attache à perpétuelle demeure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
B. Biens corporels mobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
2. Meubles par anticipation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
SECTION 3
Biens incorporels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
SECTION 4
Distinction domaine privé / domaine public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
A. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
B. Indisponibilité du domaine public : l’inaliénabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
C. Imprescriptibilité du domaine public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
D. Cas particuliers des chemins vicinaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
SECTION 5
Biens sans maître . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
CHAPITRE 2
Propriété immobilière :
Chronique de jurisprudence au XXIe siècle . . . . . . . . . . . . . 42
SECTION 1
Généralités, définition, caractères et étendue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
SECTION 2
Protection de la propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
A. Système de protection de la propriété mis en place par la Cour européenne des droits de l’homme . . . . 43
1. Les normes issues de l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales . .  . . . . 43
2. Conditions auxquelles doivent répondre les ingérences étatiques afin d’être validées par l’article 1er P1 C.E.D.H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3. Jurisprudence récente de la Cour européenne des droits de l’homme en matière de propriété  . . . . . . . 47
B. Propriété, article 1er P1 C.E.D.H. et Cour constitutionnelle belge . . . . . . . . . 54
SECTION 3
Revendication devant les cours et tribunaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
SECTION 4
Preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
SECTION 5
Prescription acquisitive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
A. Conditions communes à ces deux types de prescription acquisitive . . . . . . . . . . . 64
1. Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
2. Qualités de la possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
3. Écoulement d’un certain laps de temps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
B. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
C. Prescription acquisitive et Cour européenne des droits de l’homme . . . . . . . . . . 77
D. Usucapion abrégée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
E. Suspension et interruption de la prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
F. Jonction des possessions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
G. Effets de la prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Troubles de voisinage. Synthèse et actualités . . . . . . . . . 89
Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
SECTION 1
Les fondements de la théorie des troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . 90
A. La particularité des travaux réalisés par des pouvoirs publics . . . . . . . . . . . . . . . . 91
B. Questions de compétence et de procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
SECTION 2
Les acteurs du procès pour troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
A. Des voisins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
B. Des personnes ayant la jouissance d’immeubles voisins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
C. Des personnes tenues ou indemnisées personnellement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
SECTION 3
Le trouble et l’inconvénient : l’origine, la source, la cause… du procès . . . . . 106

A. Le trouble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
B. L’inconvénient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
SECTION 4
L’issue possible du procès pour trouble de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
A. La quantité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
B. La qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
C. Les limites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
Une question en guise de conclusion : le risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

Le point sur la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Sophie BOUFFLETTE assistante à l’U.Lg., avocate
SECTION 1
Champ d’application de l’article 1er de la loi hypothécaire . . . . . . . . . . . . 132
A. Actes soumis à transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
1. Certains actes relatifs à des droits réels immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
2. Certains jugements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
3. Certains baux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
B. Actes non soumis à transcription – Controverse en cas de servitude légale pour cause d’enclave . .. . . 136
C. Formes admises à la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
D. Nota bene : la transcription en droit de l’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
SECTION 2
Effets de la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
A. Opposabilité aux tiers protégés de bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
B. Régime particulier en matière de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
C. Absence d’effet inter partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
D. La transcription ne purge pas l’acte de ses vices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
SECTION 3
Notion de tiers protégés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
SECTION 4
Bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
A. Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
B. Moment d’appréciation de la bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
1. Hypothèse de ventes successives d’un même bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
2. Cas de la faillite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
3. Quand les règles s’entremêlent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
C. Problématique des servitudes apparentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
4
Le point sur l’accession immobilière et la mitoyenneté. . . 153
Pierre-Paul RENSON avocat spécialiste en droit des biens, assistant à l’U.C.L.,
médiateur agréé en matière civile et commerciale
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
CHAPITRE 1
L’accession immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
SECTION 1
L’étendue de la propriété immobilière : principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
SECTION 2
L’accession artificielle immobilière : notion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
SECTION 3
La propriété du dessus et du dessous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
A. Principe de base . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
B. La propriété du dessous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
1. L’article 552 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
2. Les mines, minières et carrières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
a) Remarque liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
b) Les mines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
3. Les racines qui avancent sur l’héritage voisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
4. Les trésors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
C. La propriété du dessus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
1. L’article 552 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
2. La propriété du dessus porte sur un certain volume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
3. Les empiètements, les restrictions à la propriété du dessus et les branches qui avancent sur l’héritage voisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
D. Les présomptions de l’article 553 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
1. Trois présomptions iuris tantum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
2. Le renversement des présomptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
a) Le renversement des deux premières présomptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
b) Le renversement de la troisième présomption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
3. Les conséquences du renversement d’une ou plusieurs présomptions . . . . 170
CHAPITRE 2
La mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
SECTION 1
Champ d’application et bases légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
SECTION 2
Caractères . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
A. Copropriété accessoire – Incidence sur les clauses de réserve de mitoyenneté . . 183
B. Copropriété forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
SECTION 3
Sources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
A. Distinction entre mitoyenneté originaire et mitoyenneté acquise . . . . . . . . . . . . 184
B. La mitoyenneté originaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
1. Construction volontaire ou forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
2. Ratio legis de l’article 663 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
3. Conditions d’application de l’article 663 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
4. L’article 663 du Code civil n’est pas d’ordre public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
5. Absence d’accord prélable du voisin sur la construction – Conséquences 189
C. La mitoyenneté acquise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
1. La vente forcée de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
a) La règle inscrite à l’article 661 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
b) L’acquisition de la mitoyenneté est une véritable vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
c) La détermination de la valeur de la mitoyenneté et le paiement du prix . . . . . . . . . . 194
2. L’acquisition forcée de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
a) Base légale et conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
b) Les quatre arrêts rendus par la Cour de cassation depuis 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . 196
c) La jurisprudence des juridictions de fond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
d) Synthèse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
3. L’usucapion de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
SECTION 4
Preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
A. Les modes de preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
B. Les présomptions légales de mitoyenneté des murs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
1. Ratio legis de l’article 653 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
2. Les présomptions de mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
3. L’article 653 est de stricte interprétation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
4. Quand s’appliquent les présomptions de mitoyenneté et dans quels cas peut-on y faire obstacle ? . . . 218
5. Synthèse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
C. La présomption légale de mitoyenneté des fossés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
SECTION 5
Droits des copropriétaires mitoyens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
A. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
B. Droits de chaque copropriétaire sur sa part . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
C. Droits de chaque copropriétaire sur le mur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
1. Droits ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
2. Droits spéciaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
a) Remarque liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
b) Droit d’appui et d’enfoncement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
c) Droit d’exhaussement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
SECTION 6
Charges de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
A. Charges ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
B. Charges spéciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
1. Dépenses de réparation et de reconstruction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
2. Abandon de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Servitudes du fait de l’homme et servitudes légales.
Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . 243
Sophie BOUFFLETTE assistante à l’U.Lg., avocate
Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
CHAPITRE 1
Servitudes du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
A. Concept de servitude. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
B. Concept de servitude. Droit réel vs droit personnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
SECTION 1
Modes d’établissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
A. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
1. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
2. Servitudes continues et discontinues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
3. Servitudes apparentes et non apparentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
B. Établissement par titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
1. Negotium et instrumentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
2. Titre récognitif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
3. Aveu en action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
C. Établissement par usucapion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
1. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
2. Prescription acquisitive vs prescription extinctive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
D. Établissement par destination du père de famille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
1. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
2. Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
3. Servitude du fait de l’homme inverse d’une servitude légale . . . . . . . . . . . . 260
4. Cas particulier de l’article 694 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
SECTION 2
Droits et devoirs des propriétaires respectifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
A. Propriétaire du fonds dominant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
1. Interprétation du titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
2. Article 702 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
3. Adaptation aux exigences de la vie moderne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
4. Extension de la servitude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
5. Frais d’entretien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
B. Propriétaire du fonds servant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
1. Interprétation du titre – Renvoi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
2. Article 701 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
3. Abus de droit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
4. Coexistence du service foncier et des attributs du droit de propriété attachés au fonds servant . . . 272
SECTION 3
Servitudes et actions judiciaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
A. Mode d’introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
B. Compétence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
C. Qualité et intérêt pour agir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
D. Actions possessoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
1. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
2. Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
3. Interdiction du cumul entre le possessoire et le pétitoire . . . . . . . . . . . . . . . 281
4. Palliatifs : procédure en référé et mesure avant dire droit . . . . . . . . . . . . . . . 282
SECTION 4
Extinction des servitudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
A. Cas particuliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
B. Prescription extinctive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
1. Point de départ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
2. Charge de la preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
3. Extinction partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
C. Suppression judiciaire – Article 710bis du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
1. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
2. Concept d’utilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
3. Distinction entre les articles 710bis et 684 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . 289
4. Suppression partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
SECTION 5
Le chemin d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
CHAPITRE 2
Servitudes légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
SECTION 1
Bornage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
A. Définition et principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
B. Compétence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
C. Frais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
SECTION 2
Clotûre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298
SECTION 3
Écoulement des eaux naturelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
A. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
B. Condition du fonds dominant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
C. Condition du fonds servant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
SECTION 4
Distances de plantation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
A. Distinction entre haute tige et basse tige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
B. L’usage prime la loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
C. Servitude du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
D. Abus de droit et troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
SECTION 5
Jours et vues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
A. Insertion législative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
B. Distinction entre jour et vue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
C. Servitude du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
D. Sanction du non-respect des distances légales et abus de droit . . . . . . . . . . . . . . 310
E. Cas du mur mitoyen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
SECTION 6
L’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
Remarque terminologique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
A. Procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
1. Champ d’application des articles 1345 et 1371bis du Code judiciaire . . . . 312
2. Conciliation préalable obligatoire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
3. Introduction par requête . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
4. Mentions de la requête . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
B. Création de la servitude légale pour cause d’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
1. Historique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
2. Un mot sur la prescription acquisitive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
3. Voie unique : le jugement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
C. État d’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
1. Enclave absolue et enclave relative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
2. Enclave en surface et enclave en sous-sol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
3. Tolérance de passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
4. Autres obstacles à l’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
5. Appréciation souveraine par le juge du fond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
D. Exception d’enclave volontaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
1. Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
2. Caractère personnel de l’exception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
3. Enclave volontaire et tolérance de passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
E. Détermination de l’assiette du passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
F. Indemnité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
G. Extinction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335

Superficie et emphytéose.
Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . 337
Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
SECTION 1
Définitions des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
A. Définitions et difficultés de qualification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
B. Superficie principale et superficie-conséquence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
SECTION 2
Naissance des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
SECTION 3
L’objet des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
A. La superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
B. L’emphytéose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
SECTION 4
La durée des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
SECTION 5
Droits et obligations des superficiaire et emphytéote . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
SECTION 6
Superficie, emphytéose et enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373